טיוטת-הוראת-המפקח-על-הבנקים
 
      

   
   
   
ספריה

  • מה הועילו חכמים בתקנתם ? דעה
    החדשות האחרונות אודות המהלך שיוזם המפקח על הבנקים בעניין מגבלות האשראי לקבוצות רכישה מעוררות שאלות ותהיות רבות, כמו גם מצריכים להשמיע קול מאוזן :

    שאלת המפתח
    מהי התוצאה הרצויה במהלך שמוביל הפיקוח על הבנקים ?
    התשובה שראויה להינתן היא : הידוק הפיקוח על ניהול הסיכונים של הבנקים במתן אשראי לקבוצות רכישה. וכאן נשאלת השאלה האם זאת התוצאה שתתרחש? התשובה לדעתי : הרוכשים ישלמו יותר, הבנקים ירוויחו יותר והיזמים ימשיכו לפרוח.
    המהלך יוביל להעלאת ריבית לרוכש במסגרת הקבוצה, אולם מכיוון שהריבית על המשכנתא אף פעם לא הוותה חלק מתחשיב הפרוייקט שמציג היזם , אלא עלות פרסונאלית שנושא בה הרוכש, מה שיהיה הוא המהלך המוצע מייצג  קבוצות ואינטרסים נוספים לריסון קבוצות הרכישה – חלקם מוצדקים וחלקם לא.

    מה קורה בשטח ?

    הריבית
    רוכש הנוטל משכנתא במסגרת קבוצת רכישה, משלם ריבית גבוה יותר מאשר במשכנתא שנלקחת לשם רכישת דירה שלא במסגרת קבוצה ! הפערים היום עומדים על ממוצע של כאחוז ויכולים להיות אף גבוהים יותר. . . פער זה מצביע על תמחור הסיכון שהבנקים כבר מביאים בחשבון .

    החיתום
    רוכש הנוטל משכנתא במסגרת קבוצה, עובר תהליך חיתום מלא. דרישות הבנקים מביאים בחשבון הנחות יסוד שמרניות כגון :
    בחינת כושר לפי החזר לפי קרן+ריבית על כל מסגרת האשראי ולא רק לפי מרכיב הריבית בתקופת הבנייה כפי שפורסם .
    הבנק מניח בתהליך החיתום הנחת יסוד המביאה בחשבון את הציפיות להעלאת ריבית ואינה מסתמכת על הריבית הנמוכה השוררת כיום.
    בחינת כושר ההחזר של הרוכש הינה ביחס לכל מרכיבי עלויות הפרויקט לרבות מרכיבים בלתי צפויים. לדוגמא :
    נניח שדירה במסגרת קבוצה מוערכת בכ-1,000,000 ₪ המורכבים מ-400,000 ₪ -מרכיב קרקע ו- 600,000 ₪  עלויות בניה ונלוות. בפרויקט מסוג זה הרוכש יעמיד מהונו 300,000 ₪ (30%)ואת היתרה בתוספת מרכיבים בלתי צפויים הבנק יעמיד כמסגרת, דהיינו – כל רוכש שיצטרף לקבוצה יעמוד בבחינה של כושר החזר על מסגרת של 750,000 ₪ . (תוספת מסגרת של 50,000 ₪) משמע – הבנק מביא בחשבון מצב של צורך אשראי גבוה יותר על מנת לסיים את הפרויקט.
     
    האם הסיכון באמת גבוה יותר ?
    • בהשוואה ליזם/קבלן, במשכנתא במסגרת קבוצה מדובר בפיזור סיכונים בין עשרות רוכשים – נתון אובייקטיבי המפחית סיכונים חד משמעית .
    • בשלב רכישת הקרקע הבנק נמצא בשיעור מימון נמוך מאוד – כ-25% משווי הקרקע ובגין זה קיימות בטוחות לא מבוטלות.
    • אין בנמצא נתונים סטטיסטיים מסודרים שיכולים להצביע על גובה הסיכון שממנו ניתן לגזור הנחיות שיעמדו במבחן ההחלטה הסבירה.
     
    הצעות נוספות
    • שיעור הקצאת ההון – אם המפקח על הבנקים סבור שיש להעלות את שיעור הקצאת ההון באשראי לקבוצות, הצעתי היא  להעלות יחס זה בהתחשב במסגרת האשראי המנוצלת בלבד  ולא ביחס למסגרת האשראי  הכוללת המועמדת לרוכש מראש.
    • יש לבצע הסדרת חסמי הכניסה ליזמים בתחום והגדרת האחריות של העוסקים בו .
    • יש להגדיר  תקנות צרכניות שיגנו על הרוכש במסגרת קבוצה,  כפי שמוביל שר השיכון מר אטיאס, אשר עושה זאת בשיתוף ותוך התייחסות למכלול הנתונים ובעלי העניין.
    • רצוי להסדיר נוסחא לקביעת הריבית במסגרת קבוצה המשקללת נתונים כגון : נתוני המשק,ניסיון היזם, המצב המשפטי של הקרקע, טיב השמאות, מוניטין  אנשי המקצוע המלווים את הפרויקט וכו'.
    • לקיים פורום רחב של כל בעלי העניין ולנסח הסדר שמקיים שיווי משקל והגנה אמיתית על אינטרס הרוכשים