האם-לקנות-דירה-בעת-הזאת
 
      

   
   
   
ספריה
  • האם לקנות דירה/לשדרג בעת הזאת ?
    אורי היימן – מנכ"ל חברת "אוצר" ייעוץ כלכלי בע"מ, יועץ ומאמן לכלכלת המשפחה, יו"ר הוועדה המקצועית של איגוד היועצים והמאמנים לכלכלת המשפחה
    רקע
    מזה כמה שנים, עשרות אלפי משפחות בשנה – אלו שרוכשים דירות ראשונות ומשפחות "משפרי דיור", מתחבטים בשאלה שעלולה לעלות כסף רב ותסכול  - האם לקנות דירה בעת הזאת ? זאת בהתייחס למציאות בה שוק הנדל"ן מציג מחירים גבוהים- עד כדי לא הגיוניים, במונחים של מס' המשכורות הנדרשות לרכישת דירה (כ-130 משכורות) וברקע קברניטי המשק מכריזים מעל כל במה ופועלים בצורה ממשית לעלות את היצע הקרקעות, לשחרר חסמים בירוקרטים, ליצור חלופות (כגון דיור בשכירות) ולמתן את הביקושים באמצעות כלים מוניטריים (כגון הגבלת שיעור המימון, הגבלת המשכנתאות בריבית משתנה וכו').
    ככלל, השיקול הכלכלי של לקנות דירה או לגור בשכירות, במונחים של כדאיות כלכלית, הוא עניין שנדון ונחקר רבות. אומר בקצרה כי במבחן התוצאה ההתנהגותית– מרבית המשפחות שמחליטות לרכוש דירה,"כופות" על עצמן חסכון (בדמות ההחזר החודשי של המשכנתא) וכך צוברות לעצמן נכס לאורך השנים. אינני חוקר אקדמיה, אולם הניסיון הביא אותי למסקנה שברוב המקרים, במציאות הישראלית - עדיף לקנות דירה ! (זאת בהנחה ויש די הון עצמי ויכולות החזר חודשיות). במבחן המעשה - מעטות המשפחות שנצמדות למודלים של מגורים בשכירות - השקעת ההון עצמי והפניית חסכון חודשי – כזה שיניב ערכים כלכליים גבוהים יותר בתום התקופה– לא רציונאלי אבל אלו החיים הכלכליים מסתבר...
    על מנת לייצר מעט סדר ולאפשר לקבל לכם –הקוראים, לקבל טיפים ממשיים, להלן פירוט הסיבות "בעד ונגד" ולסיכום דעתם של מס' מומחים
    בעד רכישת דירה עכשיו :
    משפחה אשר יש בכוונתה ויש ביכולתה לרכוש דירה היום (במבחן ההון העצמי הנדרש ובמבחן ההחזר החודשי )ואינה מבצעת חסכון חודשי, כזה שיאפשר צבירת הון עצמי נוסף, משפחות שאינן מנהלות תקציב ומוצאות את עצמן "עומדות במקום" ואף מתגלגלות מחוב לחוב...בד"כ, צעד של רכישת דירה יהיה כדאי עבורן . צעד זה יגרום להתגייסות, עלייה במוטיבציה  -העניין מביא לצורך בלקיחת אחריות ולדיון פורה על עניינים כלכליים.
    אני נפגש עם עשרות זוגות בסוגיות אלו וזה המבחן הראשון שאני מבצע בבואי לסייע בבחירת הכיוון.
    סביבת הריבית – כידוע, סביבת הריבית במשק הינה בשפל. רכישת דירה באמצעות מימון, ובמיוחד מימון בשיעור גבוה, מצריכה הבנה של השפעת הריבית על גובה החוב. בהחלט סביר, שמשפחה שתמתין לירידת מחירי דירות ובמקביל, בשל מצב המשק, התפתחויות בכלכלה העולמית וכו', תחול עלייה בריבית –תרחיש שכזה, עלול להשפיע לרעה על מציאות של המתנה. כך, בעוד כשנתיים, מחירי הדירות נניח שירדו ב-10%, אולם עליית ריבית של 2%  יכולה להביא לכך שההמתנה הייתה לשווא .
    לגבי "משפרי דיור" ...הדילמה עבורכם די דומה, רק שכאן המספרים קטנים יותר והסיכון קטן יותר- לכם יש כבר דירה ...
    משפט לגבי הזדמנויות – כאשר מגיעה הזדמנות, דירה עם פוטנציאל השבחה, רכישת חלק מדירה בירושה באמצעות משכנתא, שכונת מגורים מבוקשת במגמת צמיחה, עזרה חד פעמית המוצעת היום ולא בטוח שתהיה מחר ועוד...אלו מקרים שמצריכים התייחסות אחרת - בד"כ מוטה לכיוון רכישה בעת הזאת.
     
     
    נגד רכישת דירה עכשיו :
    אפתח בשני ציטוטים שהובאו לאחרונה :
    מר אורי אריאל, שר השיכון, בראיון ל"גלובס" : "אין לנו אופציה לא להצליח; אם לא נוריד את מחירי הדירות, ייתלו את רה"מ, שר האוצר ואותי, הציבור ישפוט אותנו"
    פרופ' יוג'ין קנדל - ראש המועצה הלאומית לכלכלה במשרד ראש הממשלה, בוועידת הנדל"ן של גלובס:  "הבת שלי שאלה אותי אם כדאי לקנות דירה ואמרתי לה שאני חושב שכדאי לה לחכות לשנה הבאה"
    כאשר הדברים נשמעים בצורה כזאת חד משמעית מפיהם של קברניטי המשק, לא נשאר מקום לספק. כמובן ראוי לסייג- פרופ' קנדל אמר את הדברים בהקשר של ביתו . לכל אחד יש את צרכיו ונתוניו. אין זה אומר שאת עצתו הוא היה נותן לכל אחד ...
    הטיעון המרכזי נגד רכישת דירה בעת הזאת הוא שמחירי הנדל"ן, בכל פרמטר - פשוט לא הגיוניים !
    לכן, אלו שיכולים להמתין, אלו שמבצעים פעולות על מנת להתקדם ולצבור נכסים בפרק זמן הביניים, משפחות המנהלות את כלכלתן בצורה נבונה ושומרות על איזון בין החיים הטובים למטרות הכלכליות שלפניהן. משפחות ש"לא נרדמות בשמירה" ונמצאות בכוננות, בוחנות את השוק, בוחנות עסקאות ורואות דירות. לאלו יש סיבה טובה לחכות .זה יכול להיות קצת יותר ארוך ממה שאתם חושבים, אז תבטיחו לעצמכם להיות נאמנים להחלטה שקיבלתם- להמתין.
    נוסיף לזאת את אלו שיכולים למכור היום במחיר טוב ולהמתין - כאן הרווח יכול להיווצר גם ממחיר המכירה וגם מעצם ההפחתה בעלויות הרכישה בהמשך. עניין זה בולט במיוחד במציאות של מכירה של דירה בעלת אופי של ביקוש גבוה- דירות 3-4 חדרים (שהם מוצר הבסיס- הקשיח ביותר) ומעבר לדירות גג, בתים פרטיים - בהם תורגש ירידת מחיר גבוהה יותר אם תחול .
    טיפ חשוב- לאחר שבחנתם את החלופות והבאתם בחשבון את היכולות, הצרכים האישיים והכלכליים ומטרותיכם – ההחלטה שתקבלו היא ההחלטה המיטבית שיכולתם לקבל באותה נקודה !
    יש אתרים ופורטלים מצוינים שמאפשרים קבלת תמונת מצב ברורה יותר, נתונים, טיפים ודעות. המלצה אחת שלי –"מדלן" http://www.madlan.co.il/
    להלן דעתם של שלושה מומחים – כל אחד בתחומו, האם נכון לקנות דירה בעת הזאת ?
    אביחי חכם – עו"ד ויזם נדל"ן
    האם זו העת לרכוש דירה ?
    לממהר להסיק מסקנה אספק הצצה לשורה התחתונה: פני מחירי הדיור למעלה וכן, זו עדיין עת לרכוש דירה.
    אמנם לא סביר שנצפה במגמת נסיקת מחירים שאפיינה את השנים 09-13 כיוון שמגמה זו עלולה לספק סכנה שלטונית וגם מכיוון שהמנועים לנסיקת מחירים נחלשו. לא כבו.
    באטמוספרה הנוכחית לא עשויה להתרחש ירידת מחירים מורגשת כיוון שלכל תנועה במגמה מסוימת דרוש כוח מניע. הכוח הנדרש לא קיים כעת ולהלן הסבר:
    1. הריבית על המשכנתאות (הלוואות לדיור) נמוכה מאוד ומהווה את אפיק ההלוואה הטוב והנוח ביותר (במסגרת מגבלות אישור הלווים) זו ממשיכה לתדלק את מחירי הדירות ואת
    2. למעט במילים. אין ירושלים מתכוונת לסייע לירידת המחירים והסיבה לכך נעוצה גם אך לא רק, בצורך של המדינה בהכנסות המאסיביות ממיסוי נדל"ן. מיסים שהמדינה כל כך אוהבת ואשר יצטמקו אם המחירים ירדו. כולכם מודעים לבור התקציבי התופח. זה לא הזמן לבקש מהאוצר להתאבד. יתרה מכך, כל מהלך צינון שבוצע ע"י המדינה לפני, תוך כדי ואחרי המחאה החברתית לרוב העמיס מיסים על העסקאות כך שהמרוויחה היחידה מהמהלך הייתה קופת האוצר. לא זו אף זו, רוב המהלכים הללו נפלו לפתחם של הרוכשים המחושקים או במילים אחרות, תרמו לעליית המחירים.
    3. כל עוד לא ישופרו הליכים תכנוניים וכל עוד לא יתוקנו עוולות תכנוניות שנעשו בעשור האחרון המערכת תמשיך לסבול מהיצע דל מול ביקוש הולך וגדל. התוצרת, לפחות זו שבאזורי הביקוש, נמוכה משמעותית מהתצרוכת.
    בהיצע דל מול ביקוש ער – המחיר עולה. שיעור ראשון בכלכלה.
    1. המערכת הבנקאית, הצלע החשובה ביותר במשולש, חשופה באופן מסוכן בהלוואות עתק. המערכת הזו מוגנת ע"י זיכרון צורב משבר הסאב פריים. להזכירכם, בסיטואציה של ירידת מחירים דרמטית, כזו שמביאה את מחיר הדירה אל מתחת לחוב המשכנתא עליה נחזו שפע אדיר של פשיטות רגל כואבות שסיכנו בשלב זה או אחר את הכלכלה העולמית. המערכת הישראלית חכמה ולא תיתן לזה לקרות פה. כך שבמקרה הטוב, המערכת "תסכים" לייצוב מחירים. אך לא לירידתם. או במילים אחרות, התקרה של היום היא רצפת היא מחר.
    2. הצלע השלישית היא אני אתה ואת. אלה שהתאמצו והצליחו לרכוש דירה במחיר שיא. אנחנו הרי לא נמכור את הדירות בהפסד. מחירי הדירות ירדו? אז מה. לא נמכור. כמונו חושבים גם הקבלנים והיזמים שהסכימו לשלם מחיר הזוי על קרקעות לבניה.
    3. על האש הבוערת הזו נוסיף את התייקרות תשומות הבניה, האנרגיה, העבודה והחומרים וביחד נקבל תמונה עגומה אך מציאותית. לא תתרחש פה ירידת מחירים בעתיד הנראה לעין.
    ישראל עשויה להתחלק לשני סוגים של תושבים. אלה שיש להם ואלה שכבר לא יהיה להם
     
    צחי קלנר – כלכלן ומנכ"ל משותף בחברת "אוצר"
    בעד או נגד דירה עכשיו?  
    " תשובה לשאלה זו לדעתי יש להפריד לכמה תתי קבוצות:
    1. משפחות הרוכשות נכס ראשון למגורים – אלו המתכננים לרכוש את הנכס מחוץ לגבולות המרכז (צפונית מנתניה ודרומית לראשל"צ), ויש ברשותם ההון העצמי הנדרש וכושר החזר של 25% מהכנסותיהם בגין תשלום המשכנתא –שיקנו דירה .
    להערכתי דווקא באזורים אלו, עליות המחירים לא הסתיימו וערכי הנכסים עוד יעלו בהמשך. ניתן היום למצוא נכסים במחירים נוחים באופן יחסי. הערכתי זו נובעת בעיקר מנכונות הולכת וגדלה של משפחות ובעקבותיה עלייה בביקוש לעבור לערים ושכונות מרוחקות יותר. עניין זה מקבל תמיכה גם בשיפור תשתיות ונגישות תחבורתית .
    משפחות צעירות להן ילדים קטנים, מטבע החיים ורמת ההוצאות הגבוהות על חינוך ילדים בגיל הצעיר נוטות "לאכול" את חסכונותיהם. רכישת הנכס  "חוסמת" להם האפשרות להשתמש בכספים אלו ואף יוצרת מצב פסיכולוגי בו יש למשפחה "ברקס" על הוצאותיהם מתוך הפחד של משכנתא חוזרת.
    1. זוגות להם זהו נכס המגורים הראשון ואינם מוכנים לצאת מגבולות המרכז, על זוגות אלו לדעתי להמתין  עם רכישת הנכס. מחיר הדירות במרכז הגיעו לשיא ומכאן עלייה במחירים היא תרחיש בלתי סביר
    2. משפרי דיור - משפחות אשר יש ביכולתם לבצע את המהלך של שיפור הדיור לרבות עלייה בהוצאות החודשיות הנובעות משיפור זה, (ואין כוונתי רק למשכנתא הגבוה יותר אלא גם לכלל ההוצאות  כגון ארנונה חשמל וכו' ) אין טעם להמתין לשינוי בשוק הדיור, שינוי זה ישפיע גם על הנכס הקיים בידיהם היום. "
    אלי אלישע – כלכלן, יועץ מימון בכיר – מנכ"ל ומנהל תחום משכנתאות בחברת "סט-אפ"
    אני סבור כי מחירי הדיור אינם יכולים להישאר ברמתם הנוכחית ואני רואה בפעולות הממשלה ובנק ישראל בלם משמעותי לעליית המחירים.
    חשוב לציין כי שוק הנדל"ן מתנהג כנושאת מטוסים ועל מנת לבצע שינוי כיוון יש צורך בזמן והטמעת תהליכים. ובמקביל אל לנו להיות שאננים .
    לשאלה ששואל היו זוג צעיר האם לרכוש או להמתין ? מוטלת עלינו החובה לבחון את התמונה הכלכלית הרחבה ולבחון את האלטרנטיבות. השאלות העיקריות הן :
    1.         איתנותו הפיננסית של הלקוח, צרכיו, יכולותיו ומטרותיו
    2.         האם הלקוח יכול להמשיך  לצבור הון עצמי ? יש באפשרותו לחסוך ?
    3.         מהי ההוצאה כיום על דיור – זאת ביחס לחלופות העומדות בפניו
    4.         מיקום הנכס, מחירו ושיעור המימון הנדרש "